Трейд-ин квартиры представляет собой процесс продажи существующего жилья по сниженной цене и одновременной покупки нового. Это по сути обмен старой квартиры на новую. При этом есть возможность зафиксировать стоимость нового жилья, пока старое еще не продано. Изначально может показаться, что это простая схема. Однако трейд-ин квартиры на новостройку имеют свои нюансы: не все жилье подходит для обмена, и не во всех населенных пунктах такая сделка возможна.
В этой статье мы расскажем о том, что такое трейд-ин в недвижимости, как воспользоваться этим предложением и кому может не подойти такой вариант.
Содержание
Что необходимо для оформления
Для оформления трейд-ин квартиры необходимо выполнить несколько этапов. В первую очередь нужно выбрать новую квартиру. Однако не все застройщики предлагают такую опцию. Обмен старой квартиры на новую возможен только у строительных компаний, которые работают в крупных городах России. Поэтому в поселках такая возможность вряд ли доступна. Кроме того, в городе придется найти застройщика, который работает по схеме трейд-ин. После нахождения такого застройщика необходимо оценить его новые проекты и выбрать квартиру из доступных вариантов.
Далее необходимо оценить старое жилье. У сделки трейд-ин квартир есть важное ограничение по времени. Старое жилье нужно продать как можно быстрее, поэтому цена обычно устанавливается ниже рыночной. Оценку проводит представитель застройщика, например, партнерское агентство недвижимости, которое также будет продавать старую квартиру.
Сначала специалист определит среднюю стоимость аналогичного жилья в том же районе, где находится ваша квартира.
Цена будет зависеть от состояния квартиры и дома в целом.
В конечную стоимость можно включить скидку в размере 10-15% для более быстрой продажи. Если квартира не продается в течение месяца, ее стоимость может быть снижена по согласованию с владельцем или по его просьбе.
Затем необходимо зарезервировать квартиру у застройщика. Во время продажи старой квартиры следует договориться с застройщиком о том, чтобы выбранное жилье в новом доме не было продано кому-либо еще. Это обеспечивается бронированием по договору. Обычно застройщик взимает плату за эту услугу.
Договор не только содержит информацию о квартире, но также фиксирует ее стоимость, которая не будет повышаться во время ожидания. В договоре также указывается срок, в течение которого строительная компания обязуется не продавать помещение другим покупателям. Срок бронирования может варьироваться и обычно составляет от 2 месяцев до полугода.
Последний этап — обмен старой квартиры на новую. Процесс трейд-ин квартиры от застройщика включает два договора. Первый договор — купля-продажа, по которому старая квартира продается. Второй договор — договор долевого участия для покупки жилья в строящемся доме.
Поскольку новое жилье зарезервировано на полугодовой срок, риэлторам необходимо успеть сделать это. Однако, это не всегда удается. Иногда происходит ситуация, когда квартира не покупается вовремя и резервация истекает. В таком случае можно попробовать договориться со строительной компанией о продлении резервации. Если они не согласны на это, то нужно будет найти другого застройщика, чтобы получить новую возможность зарезервировать новое жилье.
Для снижения стоимости старой квартиры можно рассмотреть несколько вариантов.
У каждого застройщика есть свои условия и даже целые программы по обмену существующей недвижимости на новую.
Какая квартира может стать участницей программы трейд-ин
Не все квартиры подходят для участия в программе обмена. Застройщики устанавливают строгие требования к недвижимости. Считается, что ликвидной является такая квартира:
- Старая квартира, которая продается полностью, а не по долям. Предпочтительным вариантом является наличие одного собственника. Некоторые строительные компании даже не рассматривают квартиры, имеющие несколько собственников;
- Квартира находится в многоквартирном доме в городе. Частные дома в поселках и пригородах редко принимаются для обмена;
- Дом должен быть не более чем на 40% изношен. Очень старые здания не востребованы. У застройщиков в условиях указаны годы построек. Например, в трейд-ине не принимаются квартиры в зданиях, построенных в 1920-1930 годах;
- Прежняя квартира находится в том же населенном пункте, где вы планируете покупать новое жилье;
- Документы не вызывают никаких проблем: квартира не обременена, не арестована, нет несовершеннолетних собственников и т.д.;
- Продаваемое помещение расположено в удобном районе. Рядом есть вся необходимая инфраструктура: остановки общественного транспорта, магазины, школы, детские сады, парки.
Если в жилье была проведена перепланировка, то она должна быть официально узаконена.
Список документов
Для проведения сделки по трейд-ину квартир необходимо предоставить следующие основные документы:
- Паспорт;
- СНИЛС;
- ИНН;
- Если вы являетесь собственником квартиры в браке, необходимо предоставить согласие супруга на продажу старой квартиры и покупку новой. Если старая квартира была приобретена без супруга, требуется нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения права собственности вы не состояли в браке;
- Если среди собственников старой квартиры есть несовершеннолетние дети или жилье было приобретено с использованием материнского капитала, необходимо предоставить разрешение от органов опеки.
Для продажи старой квартиры необходимо иметь выписку из ЕГРН. Желательно получить свежую выписку, которую можно получить в Росреестре через МФЦ. Однако перед этим следует убедиться, что с жильем нет проблем. Для этой цели можно в кратчайшие сроки получить отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН, для этого достаточно заполнить форму ниже. Вы сможете узнать, есть ли на квартире какие-либо обременения и разрешена ли вам сделка трейд-ин.
Обратите внимание! С 1 марта 2023 года в отчетах ФИО собственников недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с новым законом, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников.
Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Преимущества и недостатки
Купить квартиру через трейд-ин имеет свои преимущества и выгоды:
- Фиксированная стоимость новой квартиры, которая уже забронирована. Цена за квадратный метр в строящемся доме растет по мере его готовности, а также подвержена влиянию экономических факторов и государственной поддержки ипотеки. Последние годы показали резкое повышение цен на жилье, особенно на Урале. Приобретение квартиры через трейд-ин выгодно, так как договор бронирования составляется на примерно полгода, и стоимость забронированного жилья на это время остается неизменной;
- Некоторые застройщики предлагают небольшую скидку в размере 1-2% при трейд-ине квартиры;
- Продажа квартиры самостоятельно является сложной задачей, требующей знания юридических тонкостей. Вместо этого, риэлторы партнерского агентства застройщика готовы взять на себя все эти заботы;
- Покупка трейд-ин квартиры подходит тем, у кого мало накоплений или у кого нет возможности получить ипотеку. Деньги, полученные от продажи старой квартиры, могут быть использованы для покупки новой или частичного покрытия ее стоимости;
- В некоторых случаях нет необходимости ожидать покупателя для квартиры. Иногда застройщики сами приобретают старые квартиры у клиентов и предлагают им выбор жилья в своих новых проектах. Нет необходимости бронировать новую квартиру и сам обмен является бесплатным. Однако проблема заключается в том, что не все города имеют такие строительные компании. Это скорее исключение, а не постоянная практика.
Несмотря на очевидные преимущества и возможности, у таких сделок имеются и недостатки:
- Не все квартиры подходят для программы трейд-ин;
- Поиск нового жилья также ограничен. В городе может быть несколько застройщиков, но не все из них принимают участие в программе трейд-ин. Нужно выбирать новое жилье из ограниченного числа предложений;
- Старая квартира продается по цене ниже рыночной. Возможно продать свою квартиру по рыночной стоимости, используя схему трейд-ин, но чаще всего приходится снижать цены, чтобы быстрее найти покупателя и сохранить бронь на новую квартиру;
- Покупатель может взаимодействовать только с экспертами, которые имеют дело с застройщиком. Нельзя пригласить оценщика извне или поручить продажу старой квартиры знакомому риэлтору;
- Строительная компания устанавливает свои правила для обмена квартирами. Возможно, придется временно снять жилье. Старую квартиру продадут, а новую еще не достроят. Если нет запасной квартиры, нужно быть готовым к аренде.
