Что делать при банкротстве застройщика?

Как вернуть деньги, если застройщик банкрот?

Одной из основных опасений всех дольщиков является банкротство застройщика. Если такой кошмар становится реальностью, что делать? В новой статье вы узнаете о том, как получить свои деньги или квартиру в случае банкротства застройщика, и как максимально обезопасить себя как дольщика.

Как вернуть деньги, если застройщик банкрот?

Содержание

Когда застройщик признан банкротом

Банкротство — это статус, который компания получает только после решения суда. Оно возникает из-за невозможности организации выполнить свои обязательства. Она не имеет достаточных средств для оплаты зарплаты работникам, компенсации отпусков, выплаты долгов контрагентам. Другими словами, компания не способна расплатиться со своими долгами.

Строительная компания может быть объявлена банкротом в соответствии с законом о несостоятельности. 

Закон о банкротстве застройщика был принят в 2002 году, и процесс банкротства регулируется главой № 7 этого закона, а рассмотрение дел осуществляется арбитражным судом.

Инициировать процедуру признания статуса банкрота могут различные лица, включая банки, налоговые органы, поставщики строительных материалов и даже участники долевого строительства.

Причины банкротства застройщиков при долевом строительстве могут быть различными. Среди них:

  • Использование денежных средств без особых целей и без разумного подхода;
  • Недостаточный объем инвестиций;
  • Неустойчивая экономическая ситуация (существенный рост цен, недостаток средств на строительные материалы и заработную плату для сотрудников. Количество покупателей, способных приобрести жилье, также сокращается). 

Именно эти факторы могут привести к невозможности застройщика полностью удовлетворить требования кредиторов относительно денежных обязательств, оплаты труда и обязательных платежей, таких как налоги.

Процесс банкротства

Процесс банкротства застройщика имеет несколько этапов. Сначала одна из заинтересованных сторон, такая как банк, налоговая или дольщик, подает заявление о банкротстве застройщика в арбитражный суд. Затем суд принимает решение об отстранении руководства строительной компании и назначает конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий составляет список инвесторов, которые вложили деньги в застройщика. Этот список разделяется на тех, кто имеет первоочередное право на возврат долгов, и тех, кто может подождать. Кроме того, определяются размеры возмещения для каждого кредитора.

На третьем этапе осуществляется поиск имущества, которое можно продать у банкротных застройщиков. После продажи полученные деньги распределяются между кредиторами. Весь этот процесс занимает год, но возможно обратиться в суд с просьбой о продлении срока еще на полгода. Однако есть и другие, менее радикальные меры. Иногда при оценке ситуации застройщика конкурсный управляющий находит способ восстановить его способность платить по долгам. В таком случае вместе с кредиторами он просит суд передать дела внешнему управляющему, чтобы завершить стройку.

Другой вариант, чтобы не продавать имущество девелопера, — это договориться с кредиторами о том, чтобы они подождали своих денег несколько лет. Обычно такие договоренности заключаются на 5-10 лет. В конечном итоге, если все стороны согласны, они подписывают мировое соглашение.

Family couple saving money. Man and woman inserting cash into glass jar. Vector illustration for finance, deposit, economy, investment, banking, concept

Как узнать о банкротстве заранее

Как узнать, что застройщик скоро обанкротится или уже разорился? Конечно предугадать такую ситуацию на все сто процентов невозможно, однако, можно произвести проверки, которые помогут заранее предотвратить совершение сделки с потенциальным банкротом. 

Поэтому до подписания договора участия в долевом строительстве важно проанализировать возможные риски.

В первую очередь посмотрите данные о застройщике на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. На портале можно найти разнообразную информацию о застройщиках и строящихся домах. Здесь вы сможете найти данные о застройщике, включая его владельцев, бухгалтерскую и аудиторскую отчетность. Также доступна информация о строящихся домах с подробными характеристиками, разрешениях на строительство, проектных декларациях и фотоотчетах о ходе работ. Вы также найдете информацию о сроках ввода домов в эксплуатацию и планируемой дате выдачи ключей. 

Если вы выбираете застройщика для приобретения новой квартиры, рекомендуется обратить внимание на региональные и федеральные рейтинги застройщиков, которые можно найти в интернете.

Если на стройке нет рабочих и техники, а также строительная компания не предоставляет фотографии площадки строительства на своем сайте и в социальных сетях, это может быть признаком возможного банкротства. Кроме того, компания перестала отчитываться по финансовым показателям на своем официальном сайте, а известные банки не предоставляют ипотеку клиентам этого застройщика, предпочитая работать с другими компаниями.

Если вы собираетесь приобрести квартиру у данного застройщика, но обнаружили одну из вышеперечисленных проблем при изучении информации о нем, рекомендуется непосредственно обратиться в строительную компанию. Если они не в состоянии предоставить четкий и полный ответ, стоит рассмотреть возможность приобретения квартиры у других застройщиков.

Depressed sad man thinking over financial problems and debts. Businessman broke, needing money, having unpaid loan. Vector illustration for bankruptcy, loss, crisis, trouble concept

Иногда строительная компания может быть банкротом. Узнать об этом можно несколькими способами:

  • Поискать информацию о застройщике в картотеке арбитражных дел;
  • Проверить информацию о банкротстве застройщика в федеральном реестре. Этот реестр является единым для всей России и содержит информацию о текущих банкротстве, включая открытые производства, аукционы по продаже имущества, решения суда, взаимодействие с кредиторами и т.д.

Что делать в случае банкротства застройщика

У дольщиков могут быть два основных требования: вернуть все деньги, вложенные в строительную компанию, или получить квартиру или другое помещение, которым они планировали владеть, например, офис. Эти вопросы нужно решать с конкурсным управляющим. Однако могут возникнуть и другие дополнительные требования, такие как выплата штрафа или компенсация морального вреда. Заявления об этих требованиях подаются в суд, который занимается делом о банкротстве. Если судья признает их законными, они включаются в список требований кредиторов.

Если покупатель передал деньги застройщику напрямую, он имеет право на неустойку. Однако, если жилье было приобретено с использованием эскроу-счетов, неустойка не предусмотрена, так как деньги не переходили в распоряжение строительной компании.

Способы вернуть деньги

Для участников долевого строительства, присоединившихся после 1 июля 2019 года, возврат средств стал более простым и доступным.

Предыдущие дольщики, которые уже использовали эскроу-счета для покупки недвижимости, не столкнутся с проблемами в случае банкротства застройщика в 2023 году, так как их деньги остаются неизрасходованными и переходят на счет покупателя. Застройщик строит дома с помощью кредитных средств, а деньги дольщиков получает после завершения строительства. Однако тем дольщикам, которые приобрели жилье до 2019 года и столкнулись с банкротством застройщика, придется выполнить несколько шагов. Первым шагом будет отказ от участия в договоре долевого участия. Затем они должны стать членами реестра требований, который создается в течение трех месяцев после признания застройщика банкротом. Чтобы войти в этот реестр, необходимо написать заявление и передать его конкурсному управляющему через «Почту России» или по электронной почте.

Для подачи заявления к конкурсному управляющему необходимы следующие документы в трех экземплярах:

  • Паспорт. В случае, если в будущей квартире есть несколько дольщиков, каждый из них предоставляет копию своего паспорта. В заявлении также указываются все дольщики. Если дольщик не может самостоятельно решать вопросы, он назначает представителя, который должен иметь доверенность, заверенную у нотариуса. Несовершеннолетние дольщики предоставляют свидетельство о рождении;
  • Договор долевого участия. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  • Для получения квартиры при банкротстве застройщика важно собрать необходимые документы, такие как квитанции об оплате и расписки о передаче имущества
  • Также, если имеется, нужно предоставить решение суда

Очень важно не пропустить сроки: если уведомление о банкротстве было получено, то заявление о своих правах нужно подать в течение двух месяцев. 

В противном случае, существует риск не получить свои деньги, так как те, кто подал заявление после срока, попадают в конец очереди кредиторов и получают только то, что осталось. Конкурсный управляющий будет решать, имеют ли ваше требование основания. Если да, то можно обратиться в суд, который включит вас в реестр ожидающих свои деньги.

Со временем деньги теряют свою ценность, поэтому многие люди, которые приобрели жилье в строящихся домах, хотели бы получить квартиру от банкротившегося застройщика. Однако им придется подождать, пока кто-то другой завершит строительство. Недостроенное здание может быть передано другому застройщику, фонду или же сами дольщики могут завершить его, создав жилищно-строительный кооператив. 

Чтобы иметь право на получение квартиры, необходимо также внести свои требования в реестр кредиторов. Для этого люди обращаются к конкурсному управляющему и в суд. 

Иногда застройщик признается банкротом уже после ввода новостройки в эксплуатацию. В этом случае у дольщиков может быть два варианта:

  • Если дольщик успел подписать акт приема-передачи жилья до того, как застройщик стал банкротом, то суд без проблем признает его владельцем квадратных метров. 
  • Если же дольщик не успел подписать акт, то для признания его прав на квартиру должны быть выполнены определенные условия, такие как наличие владельцев более трети помещений в доме или достаточное количество квартир для всех.

Получить отчет о недвижимости

Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.