Когда речь заходит о покупке квартиры на вторичном рынке, необходимо быть особенно осторожным. Это особенно верно, если вы решаете сделать это самостоятельно, не обладая юридическим образованием или без помощи риелтора. Одна из важных сторон любой недвижимостной сделки заключается в сборе и подготовке различных документов, включая свидетельства, согласия, паспорта и другие. В данной статье мы предоставим вам список необходимых документов для покупки недвижимости.

Содержание
Список документов от продавца
Стоит отметить, что некоторые документы могут быть предоставлены только самим продавцом, так как у покупателя нет доступа к ним. Важно тщательно проверить все документы, полученные таким образом, на актуальность и достоверность.
Перед тем, как покупатель приступит к проверке, он должен обратить внимание на наличие у продавца права собственности на недвижимость, которое позволяет ему свободно распоряжаться ею.
Правоустанавливающий документ будет являться источником информации о том, на каком основании продавец получил данную недвижимость. Возможны следующие варианты:
- Договор купли-продажи;
- Договор обмена;
- Договор передачи в собственность при приватизации;
- Договор дарения при получении в подарок;
- Соглашение о разделе имущества при разводе супругов;
- Решение суда при разделении имущества в судебном порядке;
- Договор ипотеки при покупке жилья на средства банка.
Способ проверки жилья следует выбирать в зависимости от основания возникновения права собственности. Например, при наследовании квартиры необходимо тщательно проверить наличие других претендентов на имущество, а при долевой собственности — получить согласие содольщиков и так далее. В данной статье мы рассмотрим общий случай, когда квартира была приобретена по договору купли-продажи.
Для сопоставления правоустанавливающих документов с личностью продавца необходимо иметь паспорт собственника. Это позволит убедиться, что право собственности принадлежит именно тому человеку, с которым ведется сделка.
Для дополнительного снижения вероятности мошенничества, рекомендуется запросить одновременно СНИЛС, водительское удостоверение и другие документы, поскольку подделка всех этих документов одновременно является сложной задачей. Кроме того, убедитесь, что паспорта отсутствуют в базе недействительных паспортов МВД.
Получение выписки из домовой книги позволит проверить, остаются ли зарегистрированные жители в квартире. Особое внимание следует уделить причинам выселения предыдущих жильцов. Важно заметить, что справка является действительной в течение 5 дней, поэтому необходимо проверить ее актуальность. Получить выписку может только текущий жилец или собственник квартиры.
При покупке недвижимости, выписка из ЕГРН — это основной документ, который следует изучить.
Важно помнить, что сам покупатель может получить отчет на основе выписки из ЕГРН. Для этого необходимо заполнить форму ниже.
Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Обратите внимание, что начиная с 1 марта 2023 года, выписки из ЕГРН содержат фразу «физическое лицо» вместо ФИО собственников недвижимости. Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру разглашать ФИО собственников.

Что понадобится для оформления сделки купли-продажи
Лучше всего заранее обсудить с каждым участником сделки, какие документы иметь на руках при посещении МФЦ или Росреестра, чтобы избежать неприятных сюрпризов. Базовая часть комплекта документов, которую необходимо предоставить при любых сделках, состоит из одних и тех же бумаг, однако количество копий может варьироваться. Дополнительные документы, в свою очередь, подготавливаются в зависимости от особенностей сделки и представляются в различных вариациях.
Для заключения договора купли-продажи необходимо иметь минимум 2 экземпляра договора. Лучше всего иметь количество экземпляров, равное числу сторон плюс один. Если договор удостоверен нотариусом, то следует иметь один оригинал и одну копию.
Если вы будете представлять документы лично, вам потребуется предоставить удостоверения личности участников сделки, обычно это паспорта. Если сделку будет проводить доверенное лицо, то дополнительно потребуется иметь доверенность на его имя и его паспорт.
Также необходимо иметь документ, подтверждающий право собственности продавца на объект сделки. Это может быть выписка из Единого государственного реестра недвижимости о наличии права, договор или другой документ о приобретении квартиры с отметкой Росреестра о регистрации.
Если квартира была приобретена продавцом во время брака, то необходимо получить нотариальное согласие супруга на совершение сделки купли-продажи.
Не нужно заранее готовить заявления на регистрацию сделки купли-продажи, так как заполненные бланки предоставит сотрудник МФЦ или Росреестра. Остается только внимательно проверить правильность заполнения и подписать их.
Оплата госпошлины за государственную регистрацию права не является обязательной, но без нее сделка не будет зарегистрирована. Квитанция о платеже поможет сотрудникам Росреестра быстрее найти ваш платеж и избежать ошибок. Документы, подтверждающие оплату приобретаемой недвижимости, будут зависеть от условий, указанных в договоре.
Покупка квартиры в новостройке
При покупке квартиры в новостройке, к основному пакету документов для регистрации необходимо добавить несколько пунктов. Важно отметить, что новостройкой считается только квартира, продаваемая организацией-застройщиком.
В процессе подачи документов на госрегистрацию, специалист от имени застройщика должен предоставить доверенность (оригинал + копия) и свой паспорт. Также требуются учредительные, регистрационные и разрешительные документы организации-продавца, включая решение учредителей о проведении крупной сделки. Однако покупатель должен быть внимателен и контролировать процесс оформления документов, поскольку все эти материалы готовит продавец.

При покупке недвижимости в ипотеку
Оформление бумаг в связи с покупкой квартиры в ипотеку обычно осуществляется юридической службой банка, а покупателю потребуется контроль. Проведение обычной сделки купли-продажи вместе с заключением кредитного (ипотечного) договора осуществляется одновременно. Поэтому в Росреестре придется зарегистрировать две сделки одновременно:
- Переход права собственности на нового владельца (физическое лицо). Для этого потребуется базовый комплект документов и комплект при покупке квартиры в новостройке, описанный ранее.
- Ограничение прав новоиспеченного собственника на квартиру. Жилье становится предметом обеспечения (залога) по ипотечному кредиту.
Для регистрации ипотечных обязательств необходимо предоставить комплект документов, включающий следующие:
- Доверенность, выданную представителем банка, а также копию его паспорта.
- Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины в размере 1000 рублей за регистрацию ограничений на право собственности (не следует путать с пошлиной за переход права собственности).
- Заявления обеих сторон ипотечной сделки о необходимости регистрации ограничений. Эти заявления должны быть тщательно проверены и подписаны.
При рефинансировании кредита на покупку квартиры, возникает не редко ситуация, когда обнаруживается обременение на приобретаемом объекте.
Для того чтобы зарегистрировать новую ипотеку, нужно выполнить следующие условия:
- Необходимо подготовить базовый комплект документов, а также предоставить дополнительные бумаги, если квартира приобретается в ипотеку.
- Также требуется получить письменное согласие предыдущего залогодержателя (бывшего банка) на наложение дополнительного обременения – новой ипотеки.
- Если покупается доля в квартире, то процедура становится сложнее, и необходимо провести предварительную подготовительную работу.
- Не достаточно просто подписать договор купли-продажи, его нужно заверить у нотариуса.
- Также требуется получить письменный отказ от собственников других долей квартиры от приобретения, в котором должны быть указаны кадастровый номер квартиры, предложенная собственником цена и порядок оплаты.

При покупке доли
Продавцы долей квартиры могут предложить другим совладельцам преимущественное право на покупку. Письменное предложение должно быть сделано перед продажей доли третьему лицу. Предложенные условия должны быть не хуже, чем те, по которым продавец намерен продать свою долю третьей стороне. Если совладельцы не предоставляют письменный ответ, то можно предоставить доказательства предложения о покупке доли.
Если вы хотите избежать возможных судебных споров, лучше всего обратиться к нотариусу и направить уведомление через него. Особенно это актуально, так как договор купли-продажи потребует нотариального заверения. Однако, если вы предпочитаете другой способ, то можно отправить предложение о покупке доли почтовым письмом с уведомлением и описью вложения.
Тем не менее, следует учитывать, что такой подход может привести к судебным разбирательствам. Важно отметить, что если в течение 30 дней не поступит ответ на предложение о покупке доли, это будет считаться отказом.
Часто-задаваемые вопросы
Паспорта всех участников сделки, договор купли-продажи, выписка из ЕГРН на объект недвижимости, документ, который подтверждает права собственности, подтверждение оплаты, акт приема-передачи, и, если то требуется, согласие супругов.
Оформлением сделок с недвижимостью занимается местное отделение Росреестра, но также ее можно оформить в МФЦ «Мои документы».
Выписка ЕГРН действует бессрочно. Однако в случае приобретения недвижимости рекомендуется иметь на руках максимально свежие данные, чтобы избежать мошенничества.
Для получения выписки в МФЦ или напрямую в Росреестре потребуется не менее 5 рабочих дней.
Срок изготовления, как правило не превышает 5 рабочих дней, однако быстрого ответа ожидать не стоит. Скорость выдачи выписки зависит от доступности и ненагруженности серверов Росреестра.
Среднее время подготовки отчета — не более 30 минут. Однако в сложных случаях может потребоваться до 5 рабочих дней.