Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

Можно ли отменить договор купли-продажи

Покупка квартиры — серьезный шаг, сопряженный с различными рисками. Если вы осознали, что совершили ошибку, то что делать? Возможно ли расторгнуть договор купли-продажи и как это сделать? В статье мы рассмотрим процедуру расторжения сделки и ответим на часто задаваемые вопросы.

Можно ли отменить договор купли-продажи

Содержание

Основные причины расторжения договора

Для отмены сделки требуются законные основания, которые прописаны в статье 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации, но это вполне осуществимо. 

Согласно статье, такими основаниями являются существенные нарушения условий договора и существенные изменения обстоятельств.

С точки зрения покупателя, существенными нарушениями условий считаются следующие:

  • Неполная или неоплата покупки;
  • Несоблюдение установленного срока оплаты;
  • Отсутствие оплаты вовсе.

Для продавца нарушениями будут считаться:

  • Уклонение от регистрации. Например, когда продавец откладывает регистрацию покупателя на жилплощади, указывая на несуществующие обстоятельства;
  • Нарушение процедуры регистрации возникает, когда продавец подает заявление о приостановлении регистрации в Росреестре, хотя уже была подана заявка на регистрацию. Это может происходить из-за указания несуществующих оснований, например, предоставления дополнительных документов, которые на самом деле не требуются. В результате Росреестр ожидает получения этих дополнительных документов и приостанавливает регистрацию. Этот процесс может продолжаться несколько месяцев или полгода. В это время сделка не может быть зарегистрирована. В то же время недобросовестный продавец может уже потратить деньги, которые были переведены ему покупателем;
  • Сокрытие информации о других собственниках недвижимого объекта.

Для избежания ситуации, когда покупатель узнает о других собственниках жилья при регистрации в квартире, рекомендуется получить отчет на основе выписки из ЕГРН. В этом отчете будет указано, сколько владельцев принадлежит конкретной квартире (без указания ФИО), наличие обременений или несанкционированных перепланировок. Для этого достаточно заполнить форму:

Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.

Изменение обстоятельств, в качестве причины отмены сделки купли-продажи недвижимости, будет считаться значимым, когда участники сделки не могли предвидеть такое развитие событий. Если бы они могли предвидеть, они бы не заключили договор или изменили его. Например, если человек знал бы, что одна стена в доме обвалится, он ни при каких обстоятельствах не купил бы его.

Men talking

Процесс расторжения договора купли-продажи

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости можно как мирным путем, так и через суд: все зависит от намерений и настроений участников сделки.

Когда стороны приходят к соглашению о разрыве договора купли-продажи недвижимости, они могут решить этот вопрос мирно, без конфликта и возражений. В такой ситуации следует выполнить следующие действия:

  1. Составить соглашение о расторжении договора купли-продажи.
  2. Подать заявление об отмене регистрации в Росреестре, приложив к нему документ, указанный в первом пункте.

Данный процесс будет рассмотрен более подробно.

Обе стороны обязательно определяют последствия расторжения и записывают их в договор. Эти последствия могут включать в себя:

  • Возврат денежных средств (полный или частичный);
  • Отмена регистрации;
  • Уплата штрафа.

Также в документе обязательно указываются обязательства сторон. Если договор купли-продажи расторгается на этапе регистрации, продавец обязан подать заявление об отмене регистрации.

Еще одним вариантом является обратный договор. По сути, продавец (бывший покупатель) продаёт недвижимость обратно. Цена недвижимости чаще всего повторяет цену из предыдущего договора купли-продажи.

Важно! Обратная сделка учитывается полноценной в истории недвижимости.

Например, если одна из сторон объявляет себя банкротом после некоторого времени, эта сделка будет учитываться в контексте всех предыдущих. Для самой квартиры это будет являться определенным отпечатком. У будущего покупателя такой недвижимости могут возникнуть вопросы и сомнения: зачем была совершена эта промежуточная сделка и не причинит ли она неудобств ему самому. Чаще всего эксперты рекомендуют рассматривать каждую ситуацию индивидуально и, при возможности, решать вопрос через суд.

Отмена купли-продажи в одностороннем порядке

У соглашения есть свои преимущества, но что делать, если стороны не могут прийти к соглашению? Если продавец нарушил условия договора, а покупатель понес убытки, вероятно, нельзя будет разрешить спор мирным путем. В таком случае может произойти одностороннее отказ от договора купли-продажи. 

Для начала необходимо попытаться решить вопрос мирно, без обращения в суд, это важно для дальнейших шагов. Вторая сторона получает требование о расторжении договора (обязательно оформленное заказным письмом с уведомлением о получении или переданное лично с подписью). Иначе иск будет отклонен. 

Если ответ не получен в течение 30 дней, то возможно подать иск в суд района, где находится квартира. Требования к иску определены в статьях 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. 

В иске необходимо указать следующую информацию:

  1. Обстоятельства дела. В иске должен быть указан факт заключения договора, его вид и суть соглашений между сторонами. При этом не требуется переписывать весь договор, а лишь прописать все соглашения, касающиеся имущества: что, когда и кому передается, а также вопросы оплаты;
  2. Дополнительные обстоятельства дела играют более важную роль для исхода дела, чем само заключение договора. В сущности, вы указываете на нарушение вашего права и конкретные статьи и нормы, которые подтверждают вашу позицию. Если вы не укажете все это, это будет нарушением процессуального кодекса — при обращении в суд, необходимо обосновывать свою позицию. К иску обязательно нужно приложить копию паспорта и подтверждение попыток урегулирования вопроса вне суда (расписка о вручении требования или другие документы, подтверждающие его направление).

Также понадобятся следующие документы:

  • Копия паспорта;
  • Подтверждение, что одна из сторон пыталась урегулировать вопрос без обращения в суд;
  • Расчет суммы, которая должна быть взыскана;
  • Копия договора купли-продажи;
  • Копии чека или других документов, подтверждающих оплату государственной пошлины;
  • Копии других документов, связанных с делом (например, квитанций или выписок со счета в банке).

Несколько советов

Отказ от сделки может быть прописан в самом договоре, позволяя каждой из сторон отказаться от него односторонне. В таком случае в документе необходимо указать:

  • Порядок заявления отказа;
  • Последствия отказа;
  • Сроки заявления отказа.

Юристы рекомендуют использовать четкие и неизменные формулировки, а также указывать конкретные сроки для заявления об отказе. В противном случае возможен конфликт, если стороны не будут понимать, как им действовать в рамках закона.

Необходимо дополнительно описать случаи серьезного нарушения.

Investor presentation

Советы для покупателя:

  • Включить в договор условие одностороннего отказа в случае серьезного нарушения (и предусмотреть конкретные ситуации, когда такое нарушение возможно);
  • Тщательно прочитать договор и проверить его на логическую последовательность.

Например, если в договоре указано, что сделка будет расторгаться, если члены семьи предыдущего владельца не выписались из квартиры после регистрации права собственности, то в другом пункте должно быть указано, что оплата должна быть произведена до государственной регистрации права собственности.

Неразумно расторгать договор, который предоставляет право собственности второй стороне. Вместо этого, продавцу следует задуматься о том, как он собирается выполнить этот пункт. Можно договориться о ясном порядке расторжения, включая способ уведомления, место, возможность использования мессенджеров для юридически значимых сообщений и срок, по истечении которого договор будет считаться расторгнутым. 

Продавцу также рекомендуется проверить поправки покупателя на соответствие закону и общей логике.

Расторжение при наличии ипотеки

Если у покупателя имеется ипотека, то время расторжения договора имеет значение. Например, если право собственности еще не зарегистрировано и залог на недвижимость не оформлен, то стандартная процедура расторжения договора купли-продажи будет применяться.

Однако, если покупатель передал продавцу занятые средства для покупки недвижимости, процесс становится более сложным. Важно учесть, что банк может потребовать досрочного погашения кредита. Поэтому перед расторжением договора необходимо обратиться в банк и узнать условия досрочного погашения кредита, действующие в этом случае.

business people saying no

Что делать, если сделка была зарегистрирована

После регистрации сделки купли-продажи недвижимости ее все еще можно расторгнуть. Однако, есть одно строгое условие. Договор можно прекратить только в случае невыполнения его условий. В противном случае прекратить сделку уже почти невозможно.

Условия договора будут выполнены, когда покупатель совершит оплату и станет владельцем жилого помещения, а продавец передаст жилье и получит полную сумму денег (если в договоре не указаны дополнительные условия).

Если покупатель еще не стал собственником, то для расторжения обе стороны подают заявление в Росреестр о прекращении регистрации права собственности.

Если покупателю уже оформлено право собственности, но он еще не оплатил покупку, для расторжения договора купли-продажи и возврата права собственности продавцу, стороны должны предоставить Росреестру соглашение о расторжении договора:

  • Путем заключения обратного договора;
  • Путем требования признать сделку недействительной, например, путем доказательства, что один из участников был недееспособен на момент совершения сделки.

Часто-задаваемые вопросы

Выписка ЕГРН действует бессрочно. Однако в случае приобретения недвижимости рекомендуется иметь на руках максимально свежие данные, чтобы избежать мошенничества.

Для получения выписки в МФЦ или напрямую в Росреестре потребуется не менее 5 рабочих дней.

Срок изготовления, как правило не превышает 5 рабочих дней, однако быстрого ответа ожидать не стоит. Скорость выдачи выписки зависит от доступности и ненагруженности серверов Росреестра.

Среднее время подготовки отчета — не более 30 минут. Однако в сложных случаях может потребоваться до 5 рабочих дней.