Как проверить продавца перед покупкой недвижимости

Проверка продавца перед покупкой недвижимости

Один из важных аспектов при купли-продаже квартиры — это проверка продавца/покупателя на добросовестность, как это сделать онлайн и не нарушить законы? В этой статье мы разберем основные методы.

Содержание

Проверка продавца перед покупкой недвижимости

Как проверить недвижимость перед покупкой

При покупке недвижимости, обязательным этапом является проверка юридической чистоты квартиры. Часто внимание уделяется самому объекту, но не менее важна личность продавца. Его прошлое может иметь факторы, которые могут привести к признанию сделки недействительной, и это не всегда связано с мошенничеством.

Юристы также рекомендуют проверить личность предыдущего собственника, особенно если сделка была заключена в последние три года. Ведь исковая давность и признание сделки недействительной могут затронуть и вас, даже если вы находитесь на втором или третьем месте в цепочке продаж.

Самый эффективный способ проверить продавца квартиры и саму квартиру — получить выписку из ЕГРН. Этот документ содержит все актуальные данные о недвижимости и ее владельцах. Выписку можно оформить и получить лично в МФЦ, на портале Госуслуги или на сайте Росреестра. 

Получить полный отчет о недвижимости с актуальной информацией о собственнике и недвижимости, о возможных обременениях и арестах, можно на нашем сайте, заполнив форму ниже.

Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.

Проверка продавца квартиры

Первым шагом является проверка личности продавца. Убедитесь, что у него есть паспорт, и убедитесь, что документ не поддельный или не просроченный. Если это так, Росреестр просто откажет в регистрации сделки, и вы потеряете время.

Однако, если продавец забыл заменить паспорт, можно попытаться повторно зарегистрировать сделку с использованием нового документа. Однако, если речь идет о мошеннике, который выдает себя за настоящего продавца, покупка недвижимости или возврат денег будет практически невозможным. Обязательно визуально осмотрите паспорт. Он не должен содержать посторонних надписей, испорченных мест или опечаток. На каждой странице должны быть указаны серия и номер паспорта, а также необходимые разрешительные отметки, печати и штампы. Ни в коем случае не передавайте деньги продавцу с подозрительным паспортом. Чтобы проверить подлинность и действительность паспорта, обратитесь на сайт МВД.

На сайте МВД еще можно проверить, не находится ли собственник квартиры в розыске. Также возможны ситуации, когда человек уже не является владельцем недвижимости. Например, если он пропал без вести, а спустя несколько лет его родственники получили квартиру по наследству.

Важно помнить! Если пропавший внезапно вернется, он имеет право вернуть жилье.

Еще одна неприятная ситуация связана с приватизацией. Если человек отказался от приватизации, он автоматически получает право проживать в квартире бессрочно. Внезапно появившийся жилец не принесет радости после покупки.

Поэтому перед покупкой обязательно проверьте продавца квартиры и выясните все обстоятельства, связанные с жильем. 

4210372

Как узнать семейное положение продавца и зачем

Убедитесь в семейном положении собственника квартиры. Если в паспорте продавца есть штамп о регистрации брака, удостоверьтесь, что супруг дал согласие на сделку. Каждый из супругов имеет право распоряжаться совместно нажитым имуществом, поэтому это согласие необходимо, даже если в выписке из ЕГРН указан только один супруг. Если супруг является бывшим, но квартира была приобретена в период брака, его согласие также требуется.

Имеется исключение, которое позволяет получить квартиру в собственность до заключения брака или при наличии брачного договора. Также не требуется согласование сделок по квартирам, которые были унаследованы, подарены или приватизированы. Согласие супруга может быть представлено в форме письма-заявления, заверенного нотариусом. В этом письме супруг должен ясно выразить свою волю и указать, что не возражает против продажи жилья. Если согласия нет, то супруг имеет право обратиться в суд для оспаривания сделки. Также следует проверить наличие других собственников, поскольку квартира может находиться как в совместной, так и в долевой собственности.

Долевую собственность можно легко увидеть в документах из ЕГРН, таких как выписка или отчет. Однако продавец может скрыть эту информацию и попытаться продать жилье, представляя себя единственным владельцем. На самом деле у него, скорее всего, есть только доля в квартире, и он не имеет права ее продать без согласия других собственников.

Несовершеннолетние или недееспособные владельцы недвижимости

Отдельная проблема возникает в случае, когда собственниками являются несовершеннолетние. Часто родители не выделяют доли по материнскому капиталу или не получают разрешения от органов опеки на продажу. В то же время, разрешение от органов опеки является обязательным. Их задача — убедиться, что ребенок не будет лишен имущества и будет жить не хуже, чем в своей предыдущей квартире.

Необходимо проверить, что продавец является вменяемым и дееспособным. Для подтверждения дееспособности продавца требуются справки. Хотя Росреестр не требует этих справок для регистрации сделки, их наличие обеспечивает безопасность покупателя.

Тем не менее, даже наличие таких справок не может полностью исключить риски для покупателя. 

Гражданский кодекс предусматривает возможность признания сделки недействительной, если она была заключена лицом, которое не способно осознавать смысл своих действий и управлять ими, либо в момент сделки не могло это делать. При этом не обязательно, чтобы такое лицо было признано недееспособным, достаточно его невменяемости в момент подписания договора.

Однако, если вы обратитесь к справкам, вы увидите, что наличие продавца в одном из этих учреждений не всегда означает его недееспособность. Согласно закону, только суд может признать гражданина недееспособным. В таком случае суд уведомляет органы опеки и попечительства, у которых можно получить более точную информацию о его дееспособности. Однако, эти органы обычно не предоставляют такую информацию третьим лицам.

Для проверки продавца в таком случае есть три варианта:

  • Запросить водительское удостоверение – в некоторых случаях это может быть достаточно;
  • Необходимо получить у продавца справки из официально признанных государственных структур, таких как психо- и наркодиспансеры, а не от частных компаний, которые часто просто зарабатывают на продаже справок, которые могут быть недостоверными;
  • Рекомендуется провести сделку у нотариуса, так как недавно им были предоставлены полномочия на доступ к базам данных, где они могут проверить дееспособность не только продавца, но и всех участников сделки. 

Даже если продавец недееспособен, все равно можно приобрести его квартиру. Для этого необходимо получить согласие его законного опекуна или попечителя, а также разрешение от органов опеки.

Проверка на долги

Само наличие задолженностей у продавца говорит о его ненадежности и недобросовестности. Если задолженности крупные и исполнительные производства уже начаты против продавца, то его имущество может быть обременено проблемами. В таком случае продавец не сможет свободно распоряжаться своим имуществом.

Если у продавца недвижимости имеются значительные задолженности, вероятнее всего, на его жилье будет наложено ограничение в виде ареста или запрета на регистрацию сделок. Приобретать такую квартиру не рекомендуется, поскольку сделку не удастся зарегистрировать в Росреестре.

Для проверки наличия задолженностей и исполнительных производств по ним можно обратиться к картотеке исполнительных производств ФССП. Для этого потребуется знать ФИО и год рождения продавца.

Внимательно изучите договор, чтобы убедиться, что в нем нет условий о том, что вы берете на себя долги предыдущего владельца за жилье. Старый владелец может передать покупателю задолженность по налогу на имущество, воспользовавшись его невнимательностью и включив такое условие в договор (согласно статье 391 ГК РФ).

4354119

Проверка на банкротство

Люди, которые находятся в процессе банкротства, имеют ограничения в распоряжении своим имуществом. Продажу имущества осуществляет только арбитражный управляющий, а недвижимость, как правило, продается на аукционе. Если продавец скрыл свое банкротство и продал квартиру, сделка будет признана недействительной.

Кроме того, возможна ситуация, когда продавец еще не является банкротом, но уже имеет задолженности. Мы уже говорили о том, что не стоит иметь дело с таким собственником. 

Впоследствии в отношении продавца может быть начат процесс банкротства, и все сделки, совершенные за 3 года до подачи заявления о несостоятельности, будут аннулированы (согласно ст. 61.2 ФЗ-127). 

Поэтому, даже если вы приобрели квартиру за год или два до того, как собственник будет объявлен банкротом, вы рискуете потерять свою недвижимость.

Важная информация

Также стоит проверить состояние ипотечного обязательства. Недвижимость может быть обременена арестом или запретом на регистрацию, если у владельца есть задолженности. Нередко продавцы предлагают продать ипотечное жилье. В этом случае также необходимо быть внимательным, так как без согласия кредитора невозможно продать объект. Идеальным вариантом для заемщика будет погасить задолженность, снять обременение и только после этого продавать квартиру, дом или участок. Также возможны варианты переоформления ипотеки на покупателя или погашения кредита с полученных денег.

Ипотека, как и другие обременения, отражается в выписке или отчете, основанных на данных ЕГРН. Чтобы проверить продавца и недвижимость перед покупкой, наиболее удобным способом является получение комплексного отчета из ЕГРН. В этом отчете собрана вся информация о недвижимости и ее владельцах, включая прошлых и настоящих собственников (без указания ФИО физических лиц, так как с 1 марта 2023 года персональные данные скрыты в ЕГРН), а также информацию об обременениях на квартиру, дом или земельный участок (арест, залог, запрет на регистрационные действия, рента, аренда и т.д.).

Часто-задаваемые вопросы

Выписка ЕГРН действует бессрочно. Однако в случае приобретения недвижимости рекомендуется иметь на руках максимально свежие данные, чтобы избежать мошенничества.

Для получения выписки в МФЦ или напрямую в Росреестре потребуется не менее 5 рабочих дней.

Срок изготовления, как правило не превышает 5 рабочих дней, однако быстрого ответа ожидать не стоит. Скорость выдачи выписки зависит от доступности и ненагруженности серверов Росреестра.

Среднее время подготовки отчета — не более 30 минут. Однако в сложных случаях может потребоваться до 5 рабочих дней.