Многие владельцы квартир решают сдавать их в аренду. С первого взгляда, это удобно, так как жилье будет приносить дополнительный доход. Однако, сдача в аренду несет определенные риски, которые необходимо учесть еще до того, как начать поиски арендаторов.
Мы составили некоторые рекомендации для безопасной сдачи квартиры в аренду. Как владельцу обезопасить себя от проблем, вы можете узнать из нашего материала.

Содержание
Договор аренды или найма: различия
Важно различать между договором аренды и договором найма. Термин «договор аренды» часто используется для обозначения «сдачи жилья другому человеку». Однако, с юридической точки зрения это неверно. При сдаче квартиры в аренду заключается договор найма жилого помещения.
Согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре участвуют две стороны: собственник, также известный как наймодатель, или его уполномоченное лицо, и арендатор, также известный как наниматель жилого помещения.
Если компания арендует квартиру для своего работника, она также заключает договор найма с владельцем жилья. В остальных случаях, когда нежилое помещение сдаётся в аренду, заключается договор аренды. В таких случаях стороны называются арендодателем (кто сдает) и арендатором (кто берет имущество).
Однако в повседневной жизни как сдачу жилого, так и нежилого помещения принято называть договором аренды. Это не меняет сути этих договоров.
Какие способы сдачи квартиры в аренду существуют
Существуют два способа сдачи квартиры в аренду:
- Незаконный, когда собственник жилья не выплачивает налог с дохода.
- Законный, когда владелец квартиры регулярно сообщает о своем доходе.
Чтобы сдать недвижимость в аренду законным и правильным образом, необходимо заключить договор между собственником и арендатором и уплатить налоги. Существует несколько вариантов уплаты налогов при сдаче квартиры: 13% НДФЛ, как самозанятый или как индивидуальный предприниматель в зависимости от режима налогообложения. Подробнее о способах сдачи квартир в аренду мы обсудим позже.
Для сдачи квартиры в аренду требуются определенные документы. Просто передать ключи жильцам и получить деньги за аренду квартиры недостаточно. Чтобы избежать проблем, сделку необходимо официально оформить.

Необходимые документы
Список необходимых документов для сдачи жилья в аренду такой:
- Паспорта собственника и будущего арендатора;
- Договор аренды в двух экземплярах;
- Согласие остальных собственников квартиры на ее сдачу в аренду, если она находится в совместной собственности. Или можно оформить доверенность на одного из собственников для заключения сделок;
- Разрешение от органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний;
- Если квартира была куплена в ипотеку и кредит еще не погашен, необходимо получить разрешение от банка на сдачу ее в аренду. В таком случае, жилье находится в залоге у кредитной организации. Если квартира будет повреждена, а заемщик не сможет выплачивать кредитные платежи, продажа ее будет затруднительна;
- Если вы желаете сдать муниципальное жилье, необходимо получить разрешение от администрации. В данном случае собственником является государство. Человек, получивший квартиру по договору социального найма, а также члены его семьи, имеют право проживать в ней. Сдача такой квартиры внаем называется поднаймом;
- Различные документы, подтверждающие оплату жилья. Включает в себя расписки о получении денег за квартиру и справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам. Собственник обязан убедить арендаторов, что коммунальные платежи оплачены, и предоставить им документ, подтверждающий отсутствие задолженности или последнюю квитанцию. Если собственник сам оплачивает коммунальные услуги, он должен регулярно информировать жильцов об этом. Если стоимость коммунальных услуг не включена в стоимость аренды, жильцы сами оплачивают счета и сохраняют квитанции;
- Также требуется представить оригинал и копию документа, подтверждающего право собственности на квартиру. С 2017 года таким документом является выписка из ЕГРН.
- Форма для регистрации договора аренды в Росреестре;
- Государственная пошлина в размере 2000 рублей для физических лиц и 22000 рублей для юридических лиц.
Если срок договора превышает 11 месяцев, требуется регистрация и предоставление двух последних документов. Максимальный срок аренды квартиры составляет 5 лет.
При регистрации договора владелец будет отражен в базе налоговой службы, что указывает на заключение длительного договора аренды. В таком случае необходимо уплачивать налог с дохода от аренды. В остальных случаях владелец сам должен сообщить о сдаче квартиры в аренду, заполнив декларацию о доходах.
Необходимо помнить, что если договор аренды на год и более не был зарегистрирован в Росреестре, собственник может быть оштрафован на сумму 5000 рублей (согласно статье 19.21 КоАП РФ).
Как получить выписку из ЕГРН
Получить выписку из ЕГРН можно лично в офисе Росреестра или в МФЦ, а также, по почте или через онлайн на сайте Росреестра или с помощью портала госуслуг.
Также, можно получить комплексный отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН, заполнив форму ниже.
Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Поиск квартирантов самостоятельный или через риелторов
Если у вас есть финансовая возможность, то сдать квартиру в аренду с помощью риелтора может быть удобным вариантом.
Опытный специалист сэкономит ваше время, сделает фотографии жилья и заключит договор аренды.
Самостоятельно сдать квартиру в аренду без помощи профессионала можно несколькими способами:
- Если вы хотите сдать квартиру, то рекомендуется обратиться к своим знакомым и узнать, есть ли среди них те, кто ищет жилье. Не обязательно это должны быть только ваши друзья, но и знакомые родственников или друзей. Всегда лучше и безопаснее сдавать квартиру тем, кому вы доверяете или о ком слышали положительные отзывы. Это связано с фактором доверия, возможностью легко договориться о цене и условиях, а также тем, что они будут ответственно относиться к квартире, чтобы не подорвать свою репутацию.
- Если вы не смогли сдать квартиру в аренду своим знакомым, попробуйте написать в чаты или группы, которые относятся к вашему району в социальных сетях. Возможно, друзья ваших соседей будут рады снять жилье. Или, может быть, ваши соседи недавно сдали квартиру и у них есть хорошие кандидаты, которых опередили другие. Если вы напишете в группы, то обязательно найдете людей, которые хотят жить именно в вашем районе. Эти люди будут заинтересованы в аренде квартиры рядом с парком, где находится ваш дом;
- Также можно воспользоваться сайтами объявлений о сдаче квартир в аренду. Однако, есть определенный риск. Звонки будут поступать от разных людей, которые отличаются друг от друга, так как в объявлениях не указываются характеристики потенциальных арендаторов. Количество звонков также зависит от класса и стоимости аренды.

Основные вопросы по сдаче в аренду
В то же время, владелец должен решить, какой вид аренды ему интересен: краткосрочная или долгосрочная. Краткосрочная аренда считается более выгодной. Тем не менее, необходимо понимать, что в таком случае квартира может стать местом постоянного движения. В такой ситуации соседи могут не одобрить ваше стремление заработать и обратиться в управляющую компанию, товарищество собственников жилья или правоохранительные органы.
Кроме того, краткосрочная аренда может быть обманчивой в плане выгоды. Стоимость аренды должна быть рассчитана в зависимости от класса недвижимости, состояния квартиры, количества комнат и других факторов. В некоторых случаях более выгодно сдавать квартиру бизнес-класса на длительный срок. Многие не могут себе позволить краткосрочную аренду роскошного жилья, и выставление квартиры на посуточную аренду за низкую цену не выгодно.

Возможные риски
Выбирая, сдавать ли квартиру в аренду, собственнику нужно оценить все «за» и «против». Главная причина, по которой владельцы предлагают жилье другим, – доход. Но это, пожалуй, единственный большой плюс. А вот рисков при сдаче квартир в аренду куда больше. Наиболее популярные из них:
- Недобросовестные наниматели, которые покидают квартиру без предупреждения. При этом они могут забрать с собой ключи от нее, оставить хозяину жилья долг за коммуналку и не внести остатки арендной платы;
- Мошенники, которые сдают квартиру в аренду и субаренду, заключив договор от имени или якобы с согласия собственника. Между тем, владелец недвижимости даже не подозревает об этом;
- Ущерб имуществу, когда квартиранты портят мебель и обои. Бывает, что жильцы устраивают пожар или топят соседей. Поэтому перед сдачей в аренду квартиры специалисты рекомендуют застраховать ее;
- Изменение условий проживания, например, внезапное появление питомца. Хотя собственник против домашних животных;
Штраф за уклонение от налогов. Относится к собственникам квартир, которые решили сэкономить на сдаче в аренду. Когда владелец жилья заключает с арендаторами договор на 11 месяцев и меньше, он обязан сам уведомлять налоговую о доходе при заполнении декларации. Договор аренды на больший срок обязательно регистрируют в Росреестре, который подает сведения в налоговую автоматически.
Если договор не зарегистрирован и владелец жилья не платит налоги, это может выясниться при жалобах соседей в УК, ТСЖ, полицию, прокуратуру и ФНС. Либо налоговая сама проведет проверку и узнает это.
Частые ошибки при сдаче жилья в аренду
Первая и самая большая ошибка – надежда на удачу. В таком случае собственники проверяют все недосконально. Они неполно описывают портрет будущего жильца, плохо смотрят его документы и почти не спрашивают ни о чем. Не нужно стесняться задавать вопросы и лениться изучить документы. Мало ли это какой-то преступник.
Также некоторые собственники используют шаблонный договор при сдаче квартиры в аренду. Это неправильно. Документ из интернета не учитывает конкретную ситуацию. Если собственник скачает и оформит его, скорее всего, он никак не подстрахует себя.
Существует ряд ошибок, которые относятся к содержанию договора аренды. Например, отсутствие в договоре запрета на субаренду, если собственника она не устраивает. Или хозяин квартиры соглашается на нее, но забывает о последствиях. Представьте, вместо арендатора заезжают другие люди, у владельца нет договора с ними, на оплату этими новыми лицами он претендовать не может.
Также к ошибкам относится заключение договора с передачей ключей без предоплаты, оформление документа с передачей денег без ключей, заключение договора с неуполномоченным лицом.
Еще одно заблуждение хозяина – отсутствие контроля показаний счетчиков и состояния квартиры. В итоге, когда арендаторы съезжают, собственник удивляется происходящему. Квартира не похожа на его жилье, а на счетчиках – пугающие показатели, потому что арендаторы сообщали иные данные. Всегда лучше договариваться о визите в квартиру хотя бы раз в месяц-два. Это позволит оценить ее вид, показания счетчиков и сберечь свои нервы.
Кроме того, владельцы квартиры иногда теряют бдительность и соглашаются на безналичный расчет. Если собственник при этом не платит налоги, ФНС все равно может об это узнать. Когда человеку регулярно поступает на одну и ту же карту одна и та же сумма в определенный день, это говорит о системе оплат за что-то. Обман может вскрыться не сразу, а спустя несколько месяцев или пару лет. Станет понятно, что документов для аренды квартиры нет и налогов тоже.

Нужно ли прописывать арендатора
Временная регистрация обязательна для квартирантов, которые живут не по месту прописки более 90 дней (ст.5 Закона №5242-1). В противном случае собственник рискует получить штраф до 5000 рублей. Для жителей Москвы и Санкт-Петербурга сумма выше – до 7000 рублей (ст.19.15.2 КоАП РФ). Для должностных и юридических лиц штрафы еще больше.
Важно! Если человек снимает квартиру в том же регионе, где у него оформлена постоянная регистрация, собственник может не прописывать его в своем жилье.
Временная прописка оформляется сроком от трех месяцев до пяти лет. Она бывает нужна для пенсии, пособий, постановки на учет в детский сад или школу, для обращения в больницу. При этом она не дает право распоряжаться недвижимостью. Регистрировать жильца временно при сдаче в аренду рекомендуют на тот же срок, на который заключен договор.
Другое дело – постоянная регистрация. Постоянная прописка дает право пользования объектом. А значит, возможна следующая ситуация. Закончился договор или вы не хотите видеть арендатора, а ему негде жить. В таком случае он должен выписаться из квартиры сам. Либо вам придется делать это через суд. Но, если в суде докажут, что человеку реально некуда пойти, жильца вернут в квартиру.
Вывод напрашивается сам: если вы сдали квартиру в аренду, не оформляйте жильцам постоянную регистрацию. Заключайте договор и действуйте в рамках закона. Тогда вы на личном примере узнаете, как правильно сдавать квартиру.