При покупке или продаже недвижимости в долевой собственности, особенно если в сделке участвуют дети, необходимо учитывать юридические нюансы. В противном случае можно столкнуться с юридической ответственностью, включая возможность уголовного преследования. Рассмотрим, как правильно выделить долю в квартире ребенку и как продать недвижимость, если в ней прописаны несовершеннолетние, соблюдая закон.

Содержание
Права несовершеннолетних
У каждого ребенка, независимо от возраста, есть право на владение недвижимым имуществом.
В соответствии со статьей 60 Гражданского кодекса РФ, данная норма регулирует правила по получению жилья. Жилье может быть передано в качестве подарка, наследственного имущества или выделено долей при приватизации.
Если часть средств для покупки жилья была использована из материнского капитала, то дети должны получить соответствующие доли. Это обязательное условие, установленное статьей 10 Федерального закона №256. В то же время, родители могут по своему желанию передать часть квартиры своим детям.
До достижения 14-летнего возраста дети не могут распоряжаться имуществом. В соответствии со статьей 28 Гражданского кодекса РФ, только родители, усыновители или опекуны имеют право на это. С 14 лет закон разрешает детям участвовать в сделках, но при условии получения согласия родителей. И только с достижением 18 лет ребенок может свободно распоряжаться квадратными метрами по своему усмотрению.
Однако, если один из собственников квартиры является несовершеннолетним ребенком, родителям также будет сложно просто так продать квартиру. Для этого им потребуется согласие органов опеки.
Изменения в законодательстве, связанные с выделением долей детям
Раньше при выделении доли по материнскому капиталу, также обязательно требовался визит к нотариусу. Нотариус заверял обязательство о выделении долей, иначе ПФР не предоставлял деньги. Имущество рассматривалось как совместно приобретенное в браке.
Весной 2020 года произошли изменения в законодательстве, связанные с выделением долей детям. Пункт о нотариальном удостоверении обязательства о выделении долей исчез из Правил направления средств материнского капитала. Обязанность выделить доли детям по соглашению теперь закреплена в части 4 статьи 10 Федерального закона №256.
Если родители не соблюдают это требование, они нарушают закон и несут ответственность.
Процесс выделения доли ребенку
Для того чтобы установить право ребенка на часть квартиры, необходимо выполнить несколько шагов.
Во-первых, необходимо составить соглашение о долях детей в квартире. Родители определяют, какая часть будет принадлежать каждому ребенку. В соглашении указываются все характеристики недвижимости, такие как адрес, площадь квартиры, количество комнат, а также данные о паспортах и (или) свидетельствах о рождении детей. Размер долей у всех участников, включая родителей, фиксируется в соглашении, которое подписывается всеми сторонами.
Для перерегистрации права собственности и выделения доли необходимо собрать определенные документы. Эту процедуру можно выполнить в отделении Росреестра или через МФЦ. В пакете документов должны быть: соглашение о выделении долей (по одному экземпляру на каждого члена семьи и один для Росреестра), паспорта владельцев недвижимости и их детей старше 14 лет, а также свидетельства о рождении несовершеннолетних, которые претендуют на доли, и документы, подтверждающие владение недвижимостью (например, договоры купли-продажи или дарения).
Для получения выписки из ЕГРН необходимо заказать свежую копию у Росреестра через официальный сайт (при наличии электронной подписи) или в МФЦ. В некоторых случаях может потребоваться дополнительный пакет документов. Например, если квартира находилась в ипотеке и была полностью погашена, то необходимо предоставить справку о снятии обременения и закладную. Если закладная не была оформлена, то представитель банка должен явиться в МФЦ для подтверждения погашения долга. Также необходимо оплатить государственную пошлину и посетить МФЦ или отделение Росреестра, чтобы предоставить необходимые документы.

Список документов для регистрации сделки с долей ребенка
У семей с детьми рано или поздно возникает вопрос о возможности продажи квартиры, в которой зарегистрирован ребенок. Ответ — да, такие сделки не являются редкостью. Однако, есть некоторые особенности.
Если у ребенка есть доля в этой квартире, то для совершения такой сделки потребуется набор документов, отличающийся от обычной покупки-продажи.
- Документ-согласие на продажу от опеки;
- Паспорта супругов и их детей или свидетельства о рождении детей;
- Договор купли-продажи, который будет подписан нотариусом;
- Согласие одного из супругов на продажу недвижимости, если она была приобретена во время брака, должно быть заверено нотариусом;
- Также требуются справка о составе семьи и необходимые документы на квартиру, такие как право собственности, выписка из ЕГРН и техпаспорт.
Однако самым важным документом в этом списке является разрешение органов опеки и попечительства. Если такого разрешения нет, то Росреестр не зарегистрирует сделку.
Для требования разрешения опеки нет четкого возрастного ограничения. Обычно оно требуется, если ребенку еще нет 18 лет. Однако существуют исключения. Например, разрешение не требуется, если ребенок достиг 16-летнего возраста и полностью самостоятельный и дееспособный. В таком случае он может самостоятельно принимать решения и участвовать в сделках без необходимости получения разрешения от родителей.
Согласно статье ст. 27 ГК РФ, с достижением 16-летнего возраста человек становится дееспособным, если:
- Заключил брак;
- Работает официально по трудовому договору или контракту;
- Занимается предпринимательством с согласия родителей.

Причины отказа со стороны опеки
Сделка по продаже квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние дети, может быть отклонена органами опеки. В таких случаях они могут не дать согласие на сделку, чтобы защитить права ребенка. Ниже приведены примеры, когда органы опеки могут отказать в сделке:
- Отсутствие жилья. Если родители хотят продать квартиру и использовать полученные деньги на строительство загородного дома, но сам дом еще не существует и нет гарантий, что он будет построен.
- Условия для ребенка ухудшатся. Семья проживает в перспективном и крупном городе. Внезапно они принимают решение продать свое жилье и приобрести другое, но на окраине города или даже в деревне.
- В новом жилье площадь или стоимость доли будет меньше. Если ребенку принадлежало 10 квадратных метров в старой квартире, то в новой должно быть не менее. То же самое касается и стоимости доли – ее цена должна быть такой же или выше, чем в старой квартире.
- Покупку квартиры или доли осуществляет близкий родственник. Органы опеки и попечительства не разрешают продажу имущества ребенка его родственникам, усыновителям или опекунам.
- Если вы покупаете недостроенное жилье, стоит быть готовым к возможному отказу. Дом должен быть готов не менее чем на 70%.
Продажа имущества
Если вы хотите продать квартиру, в которой прописаны несовершеннолетние дети и у них есть доли, для этого потребуется согласие органов опеки. Чтобы получить одобрение, вам необходимо обратиться в местный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов, включая паспорта родителей, свидетельства о рождении детей и предварительный договор купли-продажи.
Перед тем, как приобрести новую квартиру, важно убедиться, что у вас есть все необходимые правоустанавливающие документы на вашу текущую квартиру и на ту, которую вы собираетесь приобрести. Опека будет проводить проверку всех деталей, чтобы убедиться, что сделка не нарушает права ребенка и не ухудшит его жилищные условия и социальное положение. Если все в порядке, вы получите одобрение в течение 15 дней.
Не забудьте также проверить новое жилье, которое вы собираетесь приобрести. Оно может иметь несколько собственников, обременения, несанкционированные перепланировки и другие особенности.
Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Внимание! С начала марта 2023 года в отчетах о недвижимости ФИО собственников заменены на фразу «физическое лицо» в соответствии с новым законом, который запрещает Росреестру разглашать ФИО собственников.
Если заявление будет отклонено, родители имеют право обратиться в суд. Необходимо предоставить документальное подтверждение ошибки и доказать, что дети не потеряют ничего, а только выиграют от этого. После получения разрешения на покупку или продажу недвижимости, можно приступать к сделке.
Процедура продажи недвижимости с долями детей включает несколько этапов. Сначала нужно заключить предварительный договор купли-продажи и получить разрешение от органов опеки. Затем можно продать старую недвижимость и заключить договор на приобретение нового жилья. После этого необходимо зарегистрировать новое жилье в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире. Важно отчитаться об этой сделке в органы опеки, предоставив справку из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Это следует сделать в течение 1-2 месяцев. В случае, если нужно продать квартиру с долями детей, но нет возможности приобрести новое жилье, можно получить одобрение от опеки, при условии, что деньги от продажи доли ребенка будут переведены на его банковский счет.
То же самое происходит, когда родители решают развестись и делить имущество. Они могут продать общую квартиру, но должны перевести часть средств на счет детей. В другом случае, если один из родителей имеет другую недвижимость, то он должен выделить доли для детей в этом жилье.
Иногда возникает ситуация, когда ребенку необходимо серьезное лечение, дорогостоящая операция или реабилитация. Деньги на это приходится искать только путем продажи квартиры. Органы опеки могут разрешить продажу жилья без покупки нового, если расходы на лечение будут подтверждены чеками из аптек и больниц.

Покупка жилья с использованием маткапитала
Особенности покупки жилья с использованием материнского капитала заключаются в том, что дети становятся совладельцами квартиры вместе с родителями.
После покупки квартиры необходимо обязательно выделить доли детям в течение 6 месяцев.
Выделение долей также не является простой задачей. Для этого необходимо получить разрешение от банка, а затем согласие от органов опеки. Однако это далеко не просто. Банки беспокоятся о том, что родители не смогут погасить долг, что затруднит продажу квартиры и может нарушить права несовершеннолетних. Органы опеки также опасаются этого.
После погашения ипотеки родителям необходимо выделить доли. Банк снимает обременение. После этого доли детям должны быть выделены в течение 6 месяцев.
Размер долей, выделяемых детям, зависит от желания родителей. Главное, чтобы и родителям, и детям досталась жилплощадь.
Иногда случается, что маткапитал был получен, когда в семье был только один ребенок. Однако, к моменту покупки квартиры и распределения долей, в семье рождается еще один ребенок. В таком случае, необходимо выделить жилплощадь и для новорожденного.
Есть два варианта разделить квартиру:
- Поровну — самый простой способ, при котором каждый член семьи получает одинаковую долю.
- Отталкиваясь от суммы государственной поддержки — при этом варианте доли могут быть распределены в зависимости от размера маткапитала, который был получен на каждого ребенка.

Сумма материнского капитала оказывает влияние на долю, которая будет выделена. Практика показывает, что предпочтительнее выделять доли детям на основе материнского капитала. Если семья решает использовать деньги для улучшения жилищных условий, то выделение доли по материнскому капиталу становится обязательным условием.
Если родители игнорируют это условие, то придется вернуть деньги назад. В случае признания сделки недействительной, деньги нужно вернуть как покупателю квартиры, так и в ПФР. Если деньги уже были потрачены и их местонахождение неизвестно, то суд будет решать, как продавцы должны вернуть долг покупателю.
Обычно покупатель в таких сделках сталкивается с большим риском. Возможно, суд признает сделку недействительной только в отношении частей, принадлежащих детям, в то время как остальная часть сделки будет считаться законной. Это означает, что покупатель получит квартиру, где окажутся дольщиками чужие дети. Эти дети будут прописаны в квартире до достижения ими 18 лет или до тех пор, пока их родители не предоставят им доли в другой квартире.
Если квартира была приобретена без использования материнского капитала, то достаточно просто вернуть деньги продавцу. Однако, если суд приказал покупателю это сделать, но он не спешит выполнить решение, то такое бездействие может повлечь уголовную ответственность в соответствии с законом.
Согласно статье 315 УК РФ, лицу, совершившему преступление, придется заплатить штраф в размере до 50 тысяч рублей, отдать свою зарплату за 6 месяцев, выполнить обязательные работы в течение 240 часов или пройти исправительные работы в течение 1 года. Кроме того, возможно лишение свободы на год. Также, в соответствии со статьей 159 УК РФ, может быть возбуждено уголовное дело. Если сделка признается фиктивной, мошенничество может повлечь лишение свободы на срок от 3 до 6 лет.
Это имеет место быть, если будет доказано, что материнский капитал был запрашиваем не для улучшения жилищных условий, а для личных целей и его использования.