Риски покупки квартиры с незаконной перепланировкой

Как влияет незаконная перепланировка на покупку и продажу квартиры?

Покупка квартиры — одно из событий, которое может вызывать одновременно радость и стресс. Необходимо учесть множество вещей и сделать расчеты. В суете мы можем не обратить внимания на то, что перепланировка квартиры не узаконена. Это ошибка, которая в будущем может привести к проблемам: начиная от штрафов и обязательства вернуть все, как было, и заканчивая разрушением здания. Однако это не останавливает собственников жилья от того, чтобы делать все по своему усмотрению.

Рассмотрим, какие проблемы может вызвать покупка квартиры с незаконной перепланировкой и что может пойти не так.

Как влияет незаконная перепланировка на покупку и продажу квартиры?

Содержание

Возможные риски

Отказ в получении ипотеки

Покупка квартиры с несанкционированной перепланировкой может повлечь риски, связанные с получением кредита в банке.

Каким образом банк выявляет наличие перепланировки? Процесс достаточно прост: перед заключением ипотечного договора банк направляет в квартиру оценщика. Оценщик оценивает состояние квартиры, качество ремонта и, конечно же, обнаруживает наличие перепланировки. Вся эта информация вносится в отчет.

Важно отметить, что даже если вы решите нанять оценщика самостоятельно, скрыть несанкционированную перепланировку не удастся.

Банк предоставляет список надежных компаний, из которого можно выбрать специалиста для проведения независимой оценки, на которую ни вы, ни банк не сможете повлиять.

Условия перепланировок в разных банках могут отличаться. Необходимо учитывать, насколько строго каждая организация относится к таким изменениям. Мнения различных банков по одним и тем же изменениям могут быть полностью противоположными.

В общем, если перепланировки незначительные, банк может пропустить их и одобрить ипотеку. Большинство кредитных организаций допускают такие изменения, как совмещение ванной и туалета, установку гипсокартонной перегородки или небольшое расширение дверного прохода в несущей стене. В этих случаях банк может предоставить ипотечный кредит на квартиру с несанкционированной перепланировкой.

Однако, если в квартире имеется неузаконенная перепланировка, банк откажет в ее покупке в следующих случаях: 

если собственники удалили несущую стену, изменяли фасад дома (например, пристроили балкон или увеличили оконный проем), вынесли батареи за пределы квартиры или расширили/перенесли «мокрую» зону (кухню, ванную, душевую и санузел).

Банки, которые следуют стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования, обращают особое внимание на перепланировки без разрешения.

Automated construction equipment abstract concept vector illustration. Robotic excavator, automated technology in construction industry, smart machinery, AI heavy equipment abstract metaphor.

Иногда банк может одобрить выдачу ипотеки для покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой, но с условием, что покупатель узаконит перепланировку или вернет все обратно, как было. Эта обязанность полностью лежит на покупателе.

Время, предоставляемое для решения проблемы, зависит от выбранного вами банка и составляет от шести до двенадцати месяцев. Нет жесткого контроля за выполнением этого требования, но его не следует игнорировать, если вам уже одобрена ипотека на квартиру с несанкционированной перепланировкой. В случае серьезных финансовых трудностей с выплатами ипотеки, вашу квартиру могут быть выставлена на продажу, и вам все равно придется столкнуться с этим процессом.

Если вы не соблюдаете требование банка и решите впоследствии продать квартиру самостоятельно, наличие несанкционированной перепланировки также будет создавать проблемы. Во-первых, будет сложно найти покупателей для таких квартир, так как не каждый захочет самостоятельно легализовывать перепланировку. Во-вторых, стоимость квартир с несанкционированной перепланировкой будет значительно ниже. Покупатель может снизить цену, вычтя затраты на легализацию перепланировки.

Важно! При оформлении ипотеки убедитесь, что оценщик в отчете указал возможность узаконить перепланировку. Также необходимо включить расчеты на эту процедуру в документ.

Carpenter services abstract concept vector illustration. Building maintenance and home renovation, furniture repair, wooden partition, custom cabinets, window frame, woodwork abstract metaphor.

Штрафные санкции

После урегулирования вопроса с банком следует обратить внимание на последствия незаконной перепланировки при покупке квартиры.

Существуют штрафы и требования жилищной инспекции. Если надзорные органы узнают, что неузаконенная перепланировка при покупке квартиры в ипотеку все еще не согласована, вам будет выписан штраф. Сумма штрафа составляет около 2-2,5 тысяч рублей. 

Однако, если вы не оплатите штраф, можете столкнуться с удвоенной суммой штрафа, а также арестом на срок до 15 суток или до 50 часов обязательных работ.

Такое решение будет принято в соответствии со статьей 20.25 КоАП «Уклонение от исполнения административного наказания».

Необходимо закрепить изменения законодательно, что является достаточно длительным процессом, так как требует рассмотрения в различных инстанциях. Для оформления соответствующих документов потребуется приложить значительные усилия и средства. Учитывая государственные сборы, получение одобрения, оформление паспорта в БТИ и другие процедуры, стоимость начинается от 20-30 тысяч рублей.

Иногда владелец приобретает квартиру с нелегальными перепланировками и долгое время проживает в ней без согласования изменений. Это не представляет проблему, пока нет проверок или не возникает необходимость продать квартиру. 

Однако лучше не полагаться на удачу и заранее знать, какие перепланировки будут согласованы, и немедленно оформить все необходимые документы, включая внесение изменений в выписку из ЕГРН.

Roofing services abstract concept vector illustration. Roof repair, peak roofing contractors, house maintenance, leak inspection, new roof installation, storm damage, slope abstract metaphor.

Как проверить недвижимость

Для этого достаточно получить отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН. Для этого достаточно заполнить форму ниже. В ней будет доступна следующая информация: данные о владельце квартиры, площадь и планировку помещения, кадастровую стоимость и ограничения прав собственника на имущество. Сравнение плана квартиры с утвержденной планировкой позволит вам выявить наличие незаконных перепланировок.

Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.

Таким образом, вы сможете выявить несоответствия и обратиться к продавцу за информацией о законности изменений, если таковые имеются. 

Собственник, который продает квартиру, должен предоставить вам согласование жилищной инспекции, документы, подтверждающие завершение планировки, а также план дома по этажам от Бюро технической инвентаризации.

 

Технический паспорт дома в БТИ с указанием всех изменений также может быть запрошен самостоятельно, без участия продавца. Если в техническом паспорте нет корректировок и есть отметка о том, что разрешение на перепланировку не предоставлялось, это означает, что перепланировка не была легализирована.

Перед покупкой как вторичного жилья, так и новостроек необходимо проверить наличие перепланировок. В случае с вторичным жильем, владельцы уже сделали перестройки под себя, и покупателю важно учесть это. В новостройках стоит быть осторожным при выборе квартир с открытой планировкой и студиями, поскольку законодательство не определяет эти понятия. Требования к такому жилью такие же, как и к другим.

Заключение

Чтобы избежать проблем, лучше всего обсудить перепланировку с владельцем перед сделкой. Если у продавца нет четких ответов и подтверждающих документов, стоит обратить внимание на другие квартиры. Это поможет избежать неожиданностей и потери времени.