Благодаря использованию ипотеки, сделка становится выгодной для всех участников. Покупатель может стать счастливым обладателем квартиры, даже если у него нет достаточных накоплений, а продавец имеет возможность быстрее получить средства за свою недвижимость. Однако иногда продавцы и покупатели квартир пытаются получить незаконную выгоду от сделки. Один из таких методов — завышение стоимости квартиры при использовании ипотеки. Обычно это делается, когда покупателю не хватает средств на первоначальный взнос, он хочет провести ремонт или покрыть задолженность по коммунальным платежам.
На первый взгляд, покупка квартиры с завышенной стоимостью в ипотеку может показаться выгодной, но на самом деле она несет определенные риски как для продавца, так и для покупателя. Давайте разберемся, что означает завышение стоимости квартиры в ипотеке и какие последствия это может иметь для обеих сторон.

Содержание
Как определяется завышенная стоимость
Каждая квартира имеет две основные стоимости: кадастровую и рыночную. Обе эти стоимости имеют значение при сделке, но при завышении стоимости квартиры в ипотеке учитывается только одна из них.
Государственные служащие оценивают стоимость недвижимости в кадастре, который является особым реестром. Для этой оценки используются специальные формулы, но не учитываются некоторые характеристики объекта, например, состояние жилья. Кадастровая стоимость является официальной стоимостью квартиры, необходимой как частным, так и государственным органам для разных целей. Например, на основе этой стоимости собственникам ежегодно начисляется налог. Это важная и открытая информация.
Вы можете узнать кадастровую стоимость своей квартиры, получив отчет о недвижимости на основе выписки из ЕГРН. Для этого достаточно заполнить форму ниже. Кроме кадастровой стоимости, можно узнать информацию о собственниках и их долях, точный адрес, этаж, площадь квартиры, перепланировки, обременения и другие данные. Это позволит на ранней стадии отказаться от покупки подозрительной недвижимости и избежать мошенничества.
Нажимая кнопку «Получить отчет», вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности и условиями оферты.
Для полного отчета после подачи заявки необходимо дополнительно предоставить актуальные данные о собственниках, которые узнали у продавца.
Обратите внимание! В отчетах, созданных после 1 марта 2023 года, ФИО собственников недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, запрещающего Росреестру разглашать ФИО собственников.

В обычной ситуации, при оформлении ипотеки, рыночная стоимость квартиры играет важную роль. Она определяется спросом и ценами на аналогичные недвижимые объекты. Покупатели ориентируются на рыночную стоимость при поиске квартиры, так как объекты схожие по расположению, площади и состоянию будут стоить примерно одинаково. Продавцы также сравнивают свою недвижимость с другими предложениями на рынке, чтобы определить ее цену. Сделка купли-продажи происходит по рыночной цене, которая удовлетворяет как продавца, так и покупателя. Рыночная цена может быть ниже или выше кадастровой стоимости. Банк всегда сравнивает обе стоимости и требует выписку из ЕГРН.
Окончательно, использование данных из кадастра предотвратит завышение стоимости квартиры при получении ипотеки.
Таким образом, становится очевидным, что завышение стоимости квартиры при ипотеке — это преднамеренное увеличение рыночной цены на квартиру в договоре купли-продажи со стороны продавца.
В большинстве случаев инициатива исходит от покупателя, который пытается получить большую сумму кредита от банка и заплатить продавцу меньше собственных средств. Однако без согласия собственника квартиры такую сделку провести невозможно. Покупателю придется разделить свои планы с продавцом, чтобы он согласился на завышение стоимости квартиры при ипотеке в договоре.

Как завышают цены
Обычно при использовании ипотеки часто применяется схема, при которой стоимость квартиры завышается. Это осуществляется путем указания завышенной цены в договоре купли-продажи. Обычно разница между реальной стоимостью и завышенной стоимостью равна первоначальному взносу, который покупатель должен внести. Важно отметить, что банк никогда не выдаст полную сумму покупки квартиры. Обычно заемщик должен иметь собственные средства, составляющие около 10-20% от общей стоимости квартиры. Это первоначальный взнос служит гарантией того, что покупатель имеет достаточный доход и способен откладывать деньги.
Покупатель делает вид, что отдает продавцу сумму первоначального взноса. Заключается договор о передаче денег, хотя на самом деле продавцу никто не платит. Оставшуюся сумму, то есть реальную стоимость квартиры, банк переводит продавцу. Таким образом, кредит покрывает полную рыночную стоимость недвижимости.
Важно помнить, что банк потребует оценку жилья. Стороны должны найти оценщика, который согласится завысить стоимость квартиры при ипотеке. Если оценщик указывает меньшую сумму в отчете, банк может опираться на нее.
Риски для продавца
Покупатель заинтересован в завышении стоимости квартиры при ипотеке, в то время как продавец сталкивается с большими рисками. Он получает только ту сумму, которую стоит квартира, и не имеет никакой прибыли.
Если покупатель настаивает на завышении стоимости квартиры при ипотеке, продавец сталкивается с следующими рисками:
- Потеря времени. Если оценщик не согласится с завышенной стоимостью и установит более низкую цену, банк выдаст меньшую сумму кредита. Это может привести к срыву сделки;
- Банк может отказать в предоставлении ипотеки, если разница в цифрах вызовет подозрения. Также возможно, что заемщик не пройдет отбор по кредитной истории, доходам, возрасту и прочим условиям банка;
- Отмена сделки может привести к финансовым рискам для продавца, так как он может быть вынужден вернуть завышенную стоимость, указанную в договоре купли-продажи. В таком случае ему придется доплатить 10-20% стоимости квартиры из своих сбережений. Кроме того, при продаже недвижимости возникает большой налог — 13% НДФЛ, который рассчитывается на основе суммы, указанной в договоре, а не на основе фактической суммы, полученной продавцом от банка. Налог нужно будет заплатить, если срок владения недвижимостью составляет менее 3 или 5 лет, в зависимости от ситуации.
Участие в преступлении, связанном с обманом, может привести к соучастничеству по статье 159 УК РФ «Мошенничество». Хотя уголовная ответственность может не наступить, продавец все равно будет обязан вернуть деньги, если обман будет раскрыт.

Риски для покупателя
Если стороны договорятся о завышении стоимости квартиры при оформлении ипотеки, покупателю также следует учесть риски для себя. Эти риски могут включать:
- Отказ в получении ипотеки. Если сотрудники банка обнаружат подозрительные действия, они могут отказать в предоставлении ипотеки и внести потенциального заемщика в «черный» список. В результате, в будущем будет затруднительно получить ипотеку честным путем;
- Другим вариантом может быть составление документа продавцом, который заставит покупателя все же заплатить первоначальный взнос. Это представляет существенный финансовый риск для покупателя.
- Существует угроза уголовной ответственности. Как мы уже упомянули, завышение стоимости квартиры при ипотеке может рассматриваться как мошенничество, совершенное группой лиц по предварительному сговору.
За такое преступление можно быть оштрафованным на сумму до 300 тысяч или в размере зарплаты за 2 года, а также лишиться свободы на срок до 5 лет.